农家乐

　　林某是大兴区某村的村民。妻子去世后，林某在1998年与汪某签订了买卖合同，将11号院的北房、东房和院内所有树木以5万元的价格卖给了汪某。

　　该合同上注明，宅基地“乙方(汪某)只有使用权，所有权归集体”。汪某是丰台区城镇市民。

　　此后汪某就搬进了11号院，并取得了当时为乡政府、现为镇政府填发的集体土地宅基地使用证，该证“户主姓名”一栏记载为汪某。

　　今年三月，林某的三个子女认为，父亲林某没有告知他们就与汪某达成了买卖协议，而且根据相关规定，农民的宅基地不得向城市市民出售。所以他们将林某及汪某告上法庭，要求确认二人的买卖协议无效。

　　汪某则称，自我已经取得了宅基地使用证，房子就应当属于他;还有，他是善意取得的，假如林某的子女想要继承财产，应当找林某就房屋价款进行分割。

　　大兴法院经审理，判决林某与汪某签订的房屋买卖合同——《房产转移契约》无效。

　　法官析案

　　席世贤法官：林某是11号院内房屋等财产的共有人之一，妻子去世后，遗产未进行分割，这些财产应属林某及其三个子女共有。部分共有人擅自处理应认定为无效。

　　同时，因房屋需要依附在一定的土地上，而汪某是丰台区城镇市民，并非村集体经济组织成员，他与林某的房屋买卖合同违反了中国相关法律、法规的强制性规定，应认定无效。

　　汪某提交的由乡人民政府填发的集体土地宅基地使用证不足以证实其享有该块宅基地物权。

　　因为法律已有规定，汪某在已经知晓宅基地所有权归集体所有的情况下仍然购买农家院，不属于善意取得。